FAQ – Frequently Asked Questions
Grundlagen, Ablauf & Methoden
1. Was ist der Unterschied zwischen einer Online-Bewertung und einem Gutachten?
– Online-Marktpreiseinschätzung:
Basiert auf statistischen Algorithmen und Vergleichsdaten. Sie ist ideal für einen ersten groben Richtwert vor einem geplanten Verkauf, jedoch nicht rechtssicher.
– Professionelles Wertgutachten:
Ein zertifizierter Sachverständiger prüft das Objekt intensiv vor Ort (Bausubstanz, rechtliche Lasten im Grundbuch etc.). Das Ergebnis ist ein detailliertes, oft gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
2. Welche Dokumente werden für eine Bewertung benötigt?
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller kann das Gutachten erstellt werden. In der Regel werden folgende Dokumente benötigt:
Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Bauzeichnungen / Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
Nachweise über größere Modernisierungen der letzten Jahre
3. Welches Bewertungsverfahren wird für meine Immobilie angewendet?
In Deutschland kommen nach der Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) drei standardisierte Verfahren zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren: Für Grundstücke, Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Es vergleicht das Objekt mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
Sachwertverfahren: Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier wird berechnet, was der Wiederaufbau des Gebäudes (abzüglich Altersminderung) plus der Bodenwert kosten würde.
Ertragswertverfahren: Für vermietete Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe). Der Wert bemisst sich primär nach den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen.
4. Wie läuft der Bewertungsprozess konkret ab?
Der Standardprozess gliedert sich in vier einfache Schritte:
1 Vorbereitung: Einreichung und Prüfung der Objektunterlagen.
2 Ortstermin: Der Sachverständige besichtigt die Immobilie, prüft Zustand, Ausstattung und eventuelle Mängel (Dauer: ca. 30 bis 90 Minuten).
3 Analyse & Berechnung: Ermittlung des Wertes anhand gesetzlich normierter Verfahren unter Einbeziehung von Bodenrichtwerten und Marktdaten.
4 Übergabe: Sie erhalten die fertige Auswertung bzw. das Gutachten verständlich aufbereitet.
Kosten, Gültigkeit & Preise
5. Was kostet eine Immobilienbewertung?
Wir berechnen die Kosten für eine Gutachtenerstellung nach der aktuell gültigen Honorartabelle der DEKRA. (https://dekraprod-media.e-spirit.cloud/578b2cd5-7629-485e-a4b6-6c4e73f71231/media/honorartabelle-wertermittlung-immobilien-05-2026.pdf)
Die Kosten leiten sich vom vorläufigen Marktwert ohne wertbeeinflussende Faktoren ab. Dadurch wird sichergestellt, dass der Ersteller kein Eigeninteresse am finalen Verkehrswert hat. Bei einer durchschnittlichen Wertermittlung (100.000€ – 1.000.000€) fallen somit Kosten zwischen rd. 1.900€ und 3.400€ netto an.
Bei Immobilien die aus der Norm fallen oder Besonderheiten der Beauftragung (Gerichtliche Betreuer, Nachlassverwalter etc.) muss evtl. ein Einzelangebot erstellt werden.
6. Wie lange ist ein Wertgutachten gültig?
Rein rechtlich gibt es kein festes “Ablaufdatum”. Ein Gutachten bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag.
In stabilen Marktphasen kann der Wert 1–2 Jahre als gute Orientierung dienen.
In dynamischen Märkten oder wenn gravierende Änderungen am Objekt vorgenommen wurden (z.B. neue Heizung oder im Gegenteil ein aufgetretener Wasserschaden), kann der Wert bereits nach wenigen Monaten überholt sein.
7. Warum weichen der ermittelte Verkehrswert und der spätere Verkaufspreis oft voneinander ab?
Der Verkehrswert ist der *objektiv ermittelte, wahrscheinlichste Marktpreis zu einem bestimmten Stichtag. Der tatsächliche Verkaufspreis wird jedoch von Angebot und Nachfrage im Moment des Verkaufs gesteuert. Emotionale Faktoren der Käufer, Verhandlungsgeschick oder ein plötzlicher Mangel an vergleichbaren Objekten können den Preis nach oben oder unten treiben.
*objektiv, weil die eingesetzten Faktoren von der ImmoWertV 21 und den örtlichen Gutachterausschüssen vorgegeben werden.
Wertfaktoren & Besonderheiten
8. Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert am meisten?
Der Wert setzt sich aus einer Vielzahl von Kriterien zusammen:
Die Lage (Mikro- & Makrolage): Region, Stadtteil, Anbindung, Lärmpegel, Infrastruktur. (Der wichtigste Einzelfaktor!)
Zustand & Baujahr: Sanierungsstau mindert den Wert, durchgeführte Modernisierungen (Dach, Fenster, Leitungen) steigern ihn.
Energetischer Zustand: Seit den neuen Energieeffizienz-Richtlinien hat die Dämmung und das Heizsystem massiven Einfluss auf den Preis.
Ausstattung & Grundriss: Zeitgemäße Schnitte, Barrierefreiheit, hochwertige Bäder oder Balkone/Gärten wirken wertsteigernd.
9. Mindern Rechte und Belastungen im Grundbuch den Wert?
Ja, fast immer. Einträge in Abteilung II des Grundbuchs wie ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauchrecht oder ein Wegerecht schränken die Nutzung der Immobilie für potenzielle Käufer ein. Diese Rechte werden vom Gutachter finanzmathematisch berechnet und mindern den Verkehrswert teilweise erheblich.
10. Wie wirkt sich Denkmalschutz auf die Immobilienbewertung aus?
Denkmalschutz ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits kann er den Wert mindern, da Sanierungen extremen Auflagen unterliegen, zeitaufwendig und teurer sind. Andererseits kann er den Wert steigern, da Denkmal-Immobilien oft einen besonderen Charme besitzen und Käufern enorme steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-Afa) bieten. Problematisch sind Bauten, die nicht nur denkmalgeschützt sind, sondern als Denkmal gelten. Eine Wertfindung gestaltet sich da äußert schwierig bis unmöglich.
11. Was passiert, wenn sich die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück befindet?
Bei einer Immobilie im Erbbaurecht gehört Ihnen nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins. Bei der Bewertung wird der Wert des Gebäudes separat ermittelt und der verbleibende Zeitraum des Erbbaurechts (sowie die Höhe des Erbbauzinses) wertmindernd eingerechnet.
12. Welchen Einfluss hat der Energieausweis auf den Immobilienwert?
Einen immer größeren. Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen (z. B. G oder H) müssen heute mit deutlichen Preisabschlägen rechnen, da Käufer zukünftige Sanierungskosten (z. B. für Heizungstausch oder Dämmung) direkt vom Kaufpreis abziehen. Eine gute Energieklasse (A+ bis C) wirkt hingegen stark wertstabilisierend.
Rechtliches & Anlässe
13. Wann brauche ich zwingend ein offizielles Verkehrswertgutachten?
Eine einfache Schätzung reicht meist nicht aus, wenn es um rechtliche oder behördliche Belange geht. Ein offizielles Gutachten nach § 194 BauGB ist bspw. notwendig bei:
Erbstreitigkeiten oder zur Vorlage beim Finanzamt (Erbschaftssteuer)
Scheidungsverfahren (Ermittlung des Zugewinnausgleichs)
Gerichtlichen Auseinandersetzungen (z.B. Zwangsversteigerungen)
Betreuungsverfahren (wenn das Vermögen einer betreuten Person geschützt werden muss)
14. Akzeptiert das Finanzamt eine kostenlose Online-Bewertung?
Nein. Wenn es um die Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer geht und Sie nachweisen wollen, dass die Immobilie weniger wert ist, als das Finanzamt pauschal berechnet hat, verlangt die Behörde in der Regel ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen.