Buchwert vs. Verkehrswert
Immobilien werden in der Handelsbilanz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Bei langjährig gehaltenen Grundstücken und Gebäuden kann der tatsächliche Verkehrswert – der Preis, der bei einem Verkauf am Markt erzielbar wäre – deutlich über diesem Buchwert liegen. Diese Differenz bezeichnet man als stille Reserve.
Bedeutung für die Überschuldungsprüfung
Wie im Beitrag Überschuldungsprüfung: Warum die Handelsbilanz allein nicht reicht erklärt, stellt der insolvenzrechtliche Überschuldungsstatus auf die tatsächlichen Werte ab. Wird eine stille Reserve in einer Immobilie übersehen, kann eine Überschuldung rechnerisch zu hoch ausgewiesen werden, obwohl das Unternehmen wirtschaftlich über ausreichend Vermögen verfügt.
Liquidationswert oder Fortführungswert?
Welcher Wert im Überschuldungsstatus anzusetzen ist, hängt von der Fortführungsprognose ab: Bei positiver Prognose wird die Immobilie in der Regel mit dem Fortführungswert angesetzt, bei negativer Prognose mit dem Liquidationswert – dem Wert, der bei einer Verwertung kurzfristig erzielbar wäre. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Die Darstellung mit Fortführungs- und Liquidationswerten dient hier lediglich der vereinfachten betriebswirtschaftlichen Erläuterung; für die insolvenzrechtliche Feststellung der Überschuldung ist das gesetzliche Prüfungsschema nach § 19 InsO maßgeblich.
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Der Verkehrswert wird von einem unabhängigen Immobiliensachverständigen nach den in der Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) anerkannten Verfahren ermittelt. Details dazu auf unserer Seite zum Verkehrswertgutachten und in der Übersicht zur Immobilienbewertung.
Warum ein unabhängiges Gutachten in der Krise zählt
In einer Unternehmenskrise treffen häufig unterschiedliche Interessen aufeinander – Gesellschafter, Banken, Gläubiger. Ein unabhängig ermittelter Verkehrswert schafft eine objektive, für alle Beteiligten nachvollziehbare Grundlage und verhindert, dass die Immobilienbewertung selbst zum Streitpunkt wird.
Häufige Missverständnisse
- „Der Bilanzwert einer Immobilie entspricht ihrem tatsächlichen Wert." Das ist die Ausnahme, nicht die Regel – insbesondere bei älterem Grundbesitz.
- „Stille Reserven wirken sich immer positiv aus." Sie verbessern zwar die Vermögenslage, ändern aber nichts an der Liquiditätssituation – Zahlungsunfähigkeit kann trotz stiller Reserven vorliegen.
Fachliche Grundlagen
- § 19 InsO – Überschuldung
- ImmoWertV – Ermittlung von Verkehrswerten
Häufige Fragen
Was sind stille Reserven bei Immobilien?
Stille Reserven entstehen, wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie über ihrem in der Bilanz ausgewiesenen Buchwert liegt – häufig bei langjährig gehaltenen Grundstücken und Gebäuden.
Warum sind stille Reserven für die Überschuldungsprüfung wichtig?
Der Überschuldungsstatus stellt auf die tatsächlichen Werte ab, nicht auf Buchwerte. Werden stille Reserven in Immobilien nicht aufgedeckt, kann eine Überschuldung fälschlich zu hoch oder zu niedrig eingeschätzt werden.
Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie in einer Unternehmenskrise?
Ein unabhängiger, zertifizierter Immobiliensachverständiger ermittelt den Verkehrswert nach den anerkannten Bewertungsverfahren der ImmoWertV.