Zwei unterschiedliche Fragen
Der Verkehrswert (auch Marktwert) wird nach den in der ImmoWertV festgelegten, anerkannten Verfahren ermittelt und beantwortet die Frage: Was ist diese Immobilie zu einem bestimmten Stichtag objektiv wert? Der Marktpreis dagegen ist das tatsächliche Ergebnis eines konkreten Verkaufs – beeinflusst von der jeweiligen Marktlage im Moment des Abschlusses.
Warum beide Werte auseinanderfallen
Der tatsächliche Verkaufspreis wird von Angebot und Nachfrage im Moment des Verkaufs gesteuert. Emotionale Faktoren auf Käuferseite, Verhandlungsgeschick oder ein plötzlicher Mangel an vergleichbaren Objekten können den Preis nach oben oder unten treiben. Der Verkehrswert bleibt davon unberührt, weil er auf objektiven, von der ImmoWertV und den örtlichen Gutachterausschüssen vorgegebenen Faktoren beruht.
Warum bei Erbschaft und Scheidung der Verkehrswert zählt
Sowohl das Finanzamt bei der Erbschaftssteuer als auch das Familiengericht beim Zugewinnausgleich benötigen eine objektive, nachvollziehbare und stichtagsbezogene Wertermittlung – unabhängig davon, was eine Immobilie später tatsächlich am Markt erzielt. Ein zufällig hoher oder niedriger Verkaufspreis wäre für diese Zwecke keine verlässliche Grundlage. Mehr dazu in den Beiträgen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und zur Immobilienbewertung bei Scheidung.
Praktische Konsequenz
Wer eine Immobilie kurz nach der Bewertung deutlich über oder unter dem festgestellten Verkehrswert verkauft, hat damit nicht automatisch ein „falsches" Gutachten erhalten. Beide Werte messen unterschiedliche Dinge – der Verkehrswert eine objektive Einschätzung, der Marktpreis das Ergebnis eines konkreten, individuellen Verhandlungsprozesses.
Häufige Missverständnisse
- „Der Verkehrswert ist ein Garantiepreis für den Verkauf." Nein – er ist eine objektive Einschätzung zu einem Stichtag, kein zugesicherter Verkaufserlös.
- „Ein höherer Verkaufspreis beweist, dass das Gutachten zu niedrig war." Nicht zwangsläufig – Marktdynamik und individuelle Verhandlung erklären viele Abweichungen.
Fachliche Grundlagen
- § 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts
- ImmoWertV – Bewertungsverfahren
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?
Der Verkehrswert ist der objektiv nach anerkannten Verfahren ermittelte, wahrscheinlichste Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Der Marktpreis ist der tatsächlich erzielte Preis, der zusätzlich von Angebot, Nachfrage und Verhandlung abhängt.
Warum weichen Verkehrswert und späterer Verkaufspreis oft voneinander ab?
Der Verkaufspreis wird von Angebot und Nachfrage im Moment des Verkaufs gesteuert. Emotionale Faktoren, Verhandlungsgeschick oder ein Mangel an vergleichbaren Objekten können den Preis nach oben oder unten treiben.
Warum zählt bei Erbschaft und Scheidung der Verkehrswert und nicht der Marktpreis?
Finanzamt und Familiengericht benötigen eine objektive, nachvollziehbare und stichtagsbezogene Wertermittlung, die unabhängig von zufälligen Marktschwankungen oder Verhandlungsergebnissen ist.