Die Eckpunkte der Grundsteuerreform – eine Kritik

Die Eckpunkte der Grundsteuerreform treten immer klarer zu Tage.

http://www.spiegel.de/…/grundsteuer-staedtetag-draengt-auf-…

„Bisher ging es um zwei Modelle, die miteinander in Einklang gebracht werden sollen: Eines orientiert sich auch am Wert der Grundstücke und Gebäude; das andere Modell allein an der Fläche.“

So sehen die Pläne etwas konkreter aus:

„WAM“ steht für wertabhängiges Modell und ist aus Sicht von Minister Scholz das Modell, das die Vorgaben für eine zeitgemäße und sozial gerechte Besteuerung erfüllt. Er will 36 Millionen Häuser, Wohngebäude und Grundstücke neu bewerten und aus fünf Faktoren eine individuelle Grundsteuer errechnen lassen: Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und regionaler Bodenrichtwert.“

Schon an dieser Stelle sei angemerkt, das aus der Sicht der Immobilienbewertung das theoretische Konzept nachvollziehbar ist und eben auch in der Theorie funktioniert, aber aus unseren praktischen Erfahrungen heraus als nicht umsetzbar erscheint.

Selbst so einfache Dinge wie Grundstücksfläche, Wohnfläche und Baujahr sind aus dem Blick des Immobiliensachverständigen in der Praxis keine so fest stehenden Daten, wie man auf den ersten Blick meinen sollte.

Oft fallen in der Praxis die verzeichneten Grundstücksflächen zwischen Grundbuch und Kataster auseinander. Welcher Wert soll gelten?

Die Bedingungen für die Berechnung der Wohnflächen haben sich geändert und die ursprünglichen Angaben müssen nicht unbedingt den aktuellen Richtlinien entsprechen. Das Baujahr kann zwar festgestellt werden, es kann sich aber durch Sanierungsmaßnahmen ein fiktives Baujahr ergeben.

Bei den dynamischen Größen wie Nettokaltmiete und regionaler Bodenrichtwert sind noch größere Unsicherheiten enthalten. Schon der Bezug auf den regionalen Bodenrichtwert ist problematisch, es müsste ein lokaler Bodenrichtwert angezogen werden, da die Richtwerte schon (aus ganz verschiedenen Gründen) auf zwei Seiten der Strasse unterschiedlich sein können.

Auf das Stichtagsprinzip und seine spezifischen Probleme bei den dynamischen Größen Bodenrichtwert und Nettokaltmiete möchte ich hier nur hinweisen. Im Prinzip müsste in regelmäßigen Abständen die Bemessungsgrundlage neu fest gelegt werden.

Schließlich bleibt die Frage, wer denn die Bemessungsgrundlage nach den Kriterien festlegen soll. Der bürokratische Aufwand ist immens! Auch erscheint eine amtliche Festlegung wegen der möglichen inhärenten Fehler als nicht opportun. Zu den Kritiken bereits an der Feststellung der objektiven Kriterien siehe oben.

Vielmehr müssen die Kriterien ja auch miteinander in Bezug gesetzt werden. Wie geht man z.B. damit um, dass Nettokaltmieten über oder unter dem Mietspiegel liegen können. Man denke an ein soziales Gewissen des Vermieters, an ein Interesse eine bestimmte Mieterschaft im Hause zu halten, unterschiedliche Sanierungsstände der Wohnungen innerhalb eines Hauses und noch vieles andere mehr. In der Immobilienbewertung gibt es dort die Kriterien Over- oder Underrent.

Diese sind eingebunden in die gesetzlich geregelten Bewertungsverfahren. Die Kombinationen / Faktoren des Wertabhängigen Modells sind so nicht in den nach § 194 BauGB gebildeten Modellen abgebildet.

Die Neuregelung muss bis Ende 2019 abgeschlossen sein. Wir werden weiter berichten.